Bauordnungsrecht

Die Landesbauordnung

Mit der am 1. Juli 2016 in Kraft getretenen neuen Landesbauordnung für das Land Schleswig- Holstein (LBO) wurde der Katalog verfahrensfreier Vorhaben erweitert - insbesondere mit Erleichterungen für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie für Maßnahmen der Wärmedämmung - sowie die Anforderungen an die Barrierefreiheit erhöht.

Sofern ein Bauantrag unvollständig ist oder sonstige Mängel aufweist, fordert die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren zur Mängelbehebung oder Nachreichung von Unterlagen auf. Werden die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist (i. d. R. zwei Monate) behoben, gilt der Bauantrag gem. § 67 Abs. 2 LBO als zurückgenommen.

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Bauaufsichtliche Verfahren (Baugenehmigungsverfahren nach §§ 67, 69 LBO), Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 68 LBO, Vorbescheidsverfahren nach § 66 LBO

Für die Errichtung, Erweiterung oder Veränderung einer baulichen Anlage oder für eine Nutzungsänderung ist in der Regel eine Baugenehmigung durch die untere Bauaufsichtsbehörde zu erteilen. Die Landesbauordnung (LBO) kennt neben dem Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 68 LBO zwei unterschiedliche bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren:

• das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 69 LBO und

• das umfassende Genehmigungsverfahren nach § 67 LBO.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 69 LBO ist das Regelverfahren für alle verfahrenspflichtigen Bauvorhaben, die keinen Sonderbau im Sinne des § 51 Abs. 2 der LBO darstellen. Die erforderlichen Bauvorlagen sind durch qualifizierte Entwurfsverfasser einzureichen. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren wird durch die untere Bauaufsichtsbehörde nicht die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den Vorschriften der LBO oder den Vorschriften aufgrund der LBO geprüft. Für die Einhaltung dieser Vorschriften übernimmt die Verantwortung der Entwurfsverfasser. Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Eingang der Bauvorlagen zu entscheiden; die Frist beginnt jedoch erst bei Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt. In besonderen Fällen kann die Frist angemessen verlängert werden. Sind Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen erforderlich, ist dies von der Bauherrin/dem Bauherren gesondert zu beantragen. Die 3-Monatsfrist verlängert sich dann um einen Monat. Liegen die Voraussetzungen für das vereinfachte Genehmigungsverfahren nicht vor, soll die Bauaufsicht das Vorhaben in ein Verfahren nach § 67 LBO übernehmen. Die Bauherrin/der Bauherr ist hiervon zu benachrichtigen.

Im umfassenden Genehmigungsverfahren nach § 67 LBO prüft die untere Bauaufsichtsbehörde die Vereinbarkeit des Vorhabens mit sämtlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Dieses Verfahren findet Anwendung bei Sonderbauten nach § 51 Abs. 2 LBO und bei einer eingeschränkten Bauvorlageberechtigung nach § 65 Abs. 4 LBO.

Der Bauantrag nach § 69 und§ 67 LBO ist schriftlich bei der Gemeinde einzureichen. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Die Anforderungen an die Bauvorlagen ergeben sich aus der Bauvorlagenverordnung. Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die Baugenehmigung hat eine Geltungsdauer von drei Jahren. Sie kann auf schriftlichen Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer um bis zu zwei Jahre verlängert werden.

Gebäudeklassen § 2 Abs. 2 und 3 LBO

Gebäude sind nach der Definition der LBO selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Mit den Gebäudeklassen wurden die Gebäude in unterschiedliche Kategorien eingeteilt, wobei die unterschiedlichen Höhenangaben maßgeblich die Gebäudeklasse bestimmen.

Die Höhe ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der festgelegten Geländeoberfläche.

Die Einstufung eines Gebäudes in eine bestimmte Gebäudeklasse hat maßgeblich Einfluss auf den Umfang der durch die Bauherrin/den Bauherrn bzw. die Architektin/den Architekten vorzulegenden bautechnischen Nachweise nach § 70 LBO. Für die ordnungsgemäße Ausführung sind die von der Bauherrin/dem Bauherrn beauftragten planverfassenden Fachleute verantwortlich.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 68 LBO sind bestimmte Bauvorhaben genehmigungsfrei - jedoch anzeigepflichtig. Zu diesen Bauvorhaben gehören die Errichtung und Änderung sowie Nutzungsänderung beispielsweise von:

• oberirdischen Gebäuden, deren Fußboden des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen maximal sieben Meter über der Geländeoberfläche liegt,

• sonstigen baulichen Anlagen (die keine "Gebäude" sind) sowie

• Nebengebäuden/Nebenanlagen.

Die geplanten Bauvorhaben müssen sich im Geltungsbereich eines rechtskräftigen, qualifizierten Bebauungsplans befinden, die öffentlich-rechtliche Erschließung muss gesichert sein und die Gemeinde erklärt, dass kein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchzuführen ist. Die Entwurfsverfasser und Aufsteller von bautechnischen Nachweisen müssen bestimmte Qualifikationen nach § 65 Abs. 3 LBO vorweisen und eine Erklärung abgeben, dass die von ihnen gefertigten Unterlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Über Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen hat die Bauaufsichtsbehörde auf gesondert zu stellenden Antrag zu entscheiden.

Mit den Bauvorhaben darf einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsicht begonnen werden, es sei denn, der Baubeginn wird von der Bauaufsichtsbehörde untersagt. Liegen die Voraussetzungen für das Verfahren der Genehmigungsfreistellung nicht vor, soll die Bauaufsichtbehörde unter Benachrichtigung der Bauherrin/des Bauherrn das Vorhaben in das erforderliche bauaufsichtliche Verfahren übernehmen, wenn die Bauherrin/der Bauherr nicht innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung widerspricht. Mit Zugang der Benachrichtigung gilt der Baubeginn nach § 68 Abs. 13 LBO als untersagt.

Beim Genehmigungsfreistellungsverfahren sind ausschließlich die Bauherrin/der Bauherr bzw. die planverfassenden Fachleute (Architekt/in oder Ingenieur/in) verantwortlich dafür, dass die Bauvorschriften berücksichtigt werden und die erforderlichen Genehmigungen, Erlaubnisse oder Zustimmungen anderer Fachbehörden eingeholt werden. Die erforderlichen Bauvorlagen sind zeitgleich bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

Nach § 66 LBO kann vor Einreichen eines Bauantrags schriftlich zu einzelnen Fragen eines Bauvorhabens eine Bauvoranfrage gestellt werden. Damit können bei zweifelhaften Fragen unnötiger und aufwändiger Planungsaufwand vermieden und Kosten gespart werden. Die untere Bauaufsichtsbehörde erteilt einen positiven Bescheid, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen. Auf diesen verbindlichen Bescheid hin kann die weitere Planungs- und Genehmigungsphase durchgeführt werden. Keinesfalls darf jedoch mit den Bauarbeiten begonnen werden. Hierfür ist die Genehmigung eines Bauantrags oder die Einreichung einer Bauanzeige erforderlich. Die Bauvoranfrage ist bei der Gemeinde einzureichen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Eine Verlängerung der Geltungsdauer ist auf Antrag um bis zu zwei Jahre möglich.

Teilbaugenehmigung

Eine Teilbaugenehmigung (§ 74 LBO) kann vor endgültiger Ausstellung der Baugenehmigung erteilt werden. Diese gestattet den Beginn der Bauarbeiten für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte. Voraussetzung für die Erteilung einer Teilbaugenehmigung ist, dass das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Die Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Geltungsdauer kann auf Antrag verlängert werden.

Abstandflächen, Abstände § 6 LBO

Der § 6 LBO regelt das Abstandflächenrecht der Landesbauordnung und enthält allgemeine Bestimmungen, die zugleich für Abstandflächen und andere wie z. B. Abstände aus brandschutztechnischen Gründen gelten. Grundsätzlich beträgt die Tiefe der Abstandfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3 m. Sie zielt ausschließlich auf einen bauordnungsrechtlich zu sichernden Mindeststandard.

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt eine Abstandfläche von drei Metern. Vgl. hierzu auch § 6 Abs. 5 Satz 3 LBO.

Nachbarbeteiligung § 72 LBO

Ärger mit der Nachbarschaft kann ein Bauvorhaben verzögern und auch verteuern, wenn es zu einem langwierigen Rechtsstreit kommt. Die Bauaufsichtsbehörde soll daher von einer beabsichtigten Abweichung die Eigentümer/innen der angrenzenden Grundstücke gemäß § 72 LBO benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden.

Die Beteiligung soll der Nachbarschaft Gelegenheit geben, Einwände bei der Bauaufsichtsbehörde vorzubringen und zu begründen, warum sie sich durch das Bauvorhaben in ihren schutzwürdigen Belangen verletzt glaubten. Die Benachrichtigung entfällt, wenn die Nachbarschaft die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zugestimmt hat. Der Verzicht auf die Nachbarrechte wird mit dem Eingang bei der Bauaufsichtsbehörde wirksam; er kann nur noch bis zur Erteilung der Baugenehmigung widerrufen werden.

Ausnahmen und Befreiungen § 31 BauGB Abweichungen § 71 LBO

Die Regelungen des Baurechts können nicht jeden Einzelfall im Baugeschehen hinreichend erfassen. Das Baugesetzbuch und die Landesbauordnung geben deshalb den Bauaufsichtsbehörden die Möglichkeit, unter Abweichung von diesen ab-strakt generellen Regelungen auf der Grundlage des konkreten Einzelfalles der Bauherrin/dem Bauherrn eine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen zu erteilen. Die Ausnahme, Befreiung oder Abweichung ist schriftlich zu beantragen und zu begründen. Über Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. In Zweifelsfällen empfiehlt sich ein Beratungsgespräch mit der zuständigen Sachbearbeitung der Bauaufsicht.

Teilbaugenehmigung

Eine Teilbaugenehmigung (§ 74 LBO) kann vor endgültiger Ausstellung der Baugenehmigung erteilt werden. Diese gestattet den Beginn der Bauarbeiten für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte. Voraussetzung für die Erteilung einer Teilbaugenehmigung ist, dass das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Die Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Geltungsdauer kann auf Antrag verlängert werden.

Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörde § 59 LBO

Nach § 59 Abs. 1 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Es ist vornehmlich Aufgabe der Bauherrin/des Bauherren, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu erfüllen. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Möglichkeit der Baueinstellung, wenn ohne Baugenehmigung gebaut bzw. von den genehmigten Bauvorlagen abgewichen wird. Parallel zu den dargestellten bauordnungsrechtlichen Maßnahmen können auch Bußgeldverfahren eingeleitet werden, wenn gegen geltendes Baurecht verstoßen wird (vgl. hierzu § 82 LBO). Die Zahlung eines Bußgeldes entbindet die Bauherrin/den Bauherrn nicht davon, das Bauvorhaben an das öffentliche Baurecht anpassen zu müssen.

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Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen § 63 Abs. 1 LBO

In der Landesbauordnung vom 1. Juli 2016 wurde der Umfang bauordnungsrechtlich verfahrensfreier Vorhaben nochmals erweitert. Zu den verfahrensfreien Bauvorhaben gehören z. B. Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, Maßnahmen zur Wärmedämmung, Gewächshäuser, Gartenlauben, Brunnen, Schwimmbecken, vorübergehend aufgestellte Gerüste oder Fahrradabstellanlagen. Bei diesen handelt die Bauherrin/der Bauherr eigenverantwortlich. Sie haben daher von sich aus sicherzustellen, dass auch eine Nutzungsänderung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, z. B. den Festsetzungen eines Bebauungsplanes, nicht widerspricht. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) müssen verfahrensfreie Bauvorhaben alle Festsetzungen, wie z. B. zulässiger Standort, Farbe und Material der Außenhaut oder die Dachneigung, einhalten. Örtliche Gestaltungssatzungen können ebenfalls sehr detaillierte Gestaltungsvorschriften (Form, Farbgebung, Material) beinhalten. Diese müssen auch für verfahrensfreie Bauvorhaben eingehalten werden.

Im Außenbereich nach § 35 BauGB kann für verfahrensfreie Vorhaben nach LBO eine Genehmigung nach anderen Vorschriften, insbesondere dem Naturschutzrecht, erforderlich sein. Im Außenbereich ist auch die Zulässigkeit nach BauGB stark eingeschränkt. So sind im Außenbereich grundsätzlich nur solche verfahrensfreien Bauvorhaben zulässig, die in einem untergeordneten Zusammenhang mit einem dort bereits zulässigerweise errichteten Bauvorhaben stehen, z. B. ein kleines Gartengerätehaus nahe am genehmigten Wohngebäude. Selbst wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist, können im Außenbereich im Einzelfall selbstständige Genehmigungen anderer Behörden erforderlich sein, wie z. B. der Naturschutzbehörde.

Verfahrensfreie Nebengebäude (§ 63 Abs. 1 Nr. 1a LBO)

Verfahrensfrei sind "Gebäude ohne Aufenthaltsräume, ohne Toiletten und ohne Feuerstätten mit Ausnahme von Garagen, Verkaufs- und Ausstellungsständen bis zu 30 m³ - im Außenbereich bis zu 10 m³ - umbauten Raumes". Die Räume dürfen nicht die Qualität von Aufenthaltsräumen haben (§ 48 LBO). In den Räumen dürfen keine Toilettenanlagen, keine Zähler für Energie und Wasser, keine Wärmepumpen sowie keine Feuerstätten - dazu gehören neben Heizungsanlagen auch Kamine - vorhanden sein.

Zum Beispiel wird ein Raum mit einer lichten Raumhöhe von 2,40 m, Heizung, Wärmedämmung und ausreichender Belichtung als Aufenthaltsraum betrachtet. Dabei kommt es nicht auf die angegebene oder aktuelle Nutzung, sondern auf die mögliche Nutzung an, die aufgrund der Eigenschaften des Raumes möglich sind. Verkaufs- und Ausstellungsstände sind grundsätzlich nicht verfahrensfrei.

Das Bauvolumen ist begrenzt auf 30 m³ umbauten Raumes im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§§ 30, 33 BauGB), bzw. auf 10 m³ umbauten Raumes im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Verfahrensfreie Garagen und Carports einschließlich Abstellraum bis zu 20 m² Grundfläche (§ 63 Abs. 1 Nr. 1b LBO)

Verfahrensfrei sind notwendige Garagen oder Carports, wenn:

• die Seitenwand nicht länger als 9,00 m ist und

• die mittlere Wandhöhe nicht höher als 2,75 m ist und

• die Dachneigung nicht steiler als 45° ist (bei traufständiger Bauweise zur Grundstücksgrenze).

Verfahrensfreie Zäune, Sichtschutzwände und andere Einfriedungen (§ 63 Abs. 1 Nr. 6a-d LBO)

Verfahrensfrei sind Wände und Einfriedungen in ortsüblicher Ausführung bis zu 1,50 m Höhe, die Länge ist unbegrenzt. In dieser Höhe sind sie baurechtlich auch an der Grundstücksgrenze zulässig (siehe § 6 Abs. 7 LBO). Der Begriff Einfriedung umfasst sowohl offene Zäune als auch massive Mauern.

Verfahrensfrei sind Sichtschutzwände bis zu 2,00 m Höhe und bis zu 5,00 m Länge.

Werden diese Abmessungen eingehalten, darf die Sichtschutzwand auch auf der Grundstücksgrenze bzw. in weniger als 3,00 m Entfernung von der Grenze errichtet werden (§ 6 Abs. 1 LBO). Wird eines der Maße überschritten, entfällt die Verfahrensfreiheit.

Verfahrensfreie Werbeanlagen (§ 63 Abs. 1 Nr. 11a-f LBO)

Verfahrensfrei sind die folgenden Werbeanlagen, soweit sie nicht an Kulturdenkmalen oder im Umgebungsschutzbereich von Kulturdenkmalen an-gebracht oder aufgestellt werden: a) Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1 m²,

b) Warenautomaten,

c) Werbeanlagen, die nach ihrem erkennbaren Zweck nur vorübergehend für höchstens zwei Monate angebracht werden, außer im Außenbereich,

d) Werbeanlagen, die an der Stätte der Leistung vorübergehend angebracht oder aufgestellt werden, soweit sie nicht mit dem Boden oder einer baulichen Anlage verbunden sind,

e) Schilder, die Inhaber und Art gewerblicher Betriebe kennzeichnen (Hinweisschilder), wenn sie vor Ortsdurchfahrten auf einer einzigen Tafel zusammengefasst sind,

f) Werbeanlagen in durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten an der Stätte der Leistung mit einer Höhe bis zu 10 m über der festgelegten Geländeoberfläche.

Verfahrensfreie Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (§ 63 Abs. 1 Nr. 3a-c LBO)

Verfahrensfrei sind die folgenden Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, soweit sie nicht an Kulturdenkmalen oder im Umgebungsschutzbereich von Kulturdenkmalen angebracht oder aufgestellt werden:

a) Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen, ausgenommen bei oberirdischen Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 sowie bei Hochhäusern,

b) gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 2,75 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m,

c) Windenergieanlagen bis zu einer Höhe von 10 m (gemessen von der Geländeoberfläche bis zum höchsten Punkt der vom Rotor bestrichenen Fläche) und bis zu 3 m Rotorfläche in

  • Kleinsiedlungsgebieten,
  • Kerngebieten,
  • Gewerbegebieten,
  • Industriegebieten,
  • vergleichbaren Sondergebieten,
  • im Außenbereich, außer
  • bei geschützten Teilen von Natur und Land- schaft im Sinne des § 20 Abs. 2 BNatSchG,
  • in Natura 2000 - Gebieten im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 8 BNatSchG,

d) Außenwandbekleidungen und Bedachungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei oberirdischen Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 sowie bei Hochhäusern.

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Verfahrensfrei bedeutet nicht, losgelöst von allen Vorschriften zu bauen.

Verfahrensfreiheit nach § 63 LBO bezieht sich nur auf die formellen Aspekte des Baurechts. Es muss also kein Bauantrag bzw. keine Baufreistellungsanzeige eingereicht werden. Alle bauordnungsrechtlichen wie planungsrechtlichen Bestimmungen und das Nachbarrechtsgesetz sind stets einzuhalten. Errichtet ein Bauherr ein Vorhaben, welches nach § 63 LBO zwar formell verfahrensfrei ist, aber andere Aspekte des Baurechts verletzt, muss er mit ordnungsrechtlichen Konsequenzen bis hin zur Beseitigung der baulichen Anlage rechnen.

Über dem Landesrecht steht das bundesweit gültige Baugesetzbuch (BauGB), das die grundsätzlichen Zulässigkeiten regelt. Auch verfahrensfreie Vorhaben nach der Landesbauordnung müssen nach §§ 30-35 des BauGB zulässig sein.